Как построить дачу
Вы должны твердо усвоить, что не следует покупать землю, в документах на которую среди видов разрешенного строительства отсутствует индивидуальное жилищное или дачное строительство. В некоторых случаях застройщик еще не успел оформить новый разрешенный вид использования, поэтому он может предложить подписать предварительный договор, ссылаясь на то, что ко времени оформления прав на землю земля уже будет переведена в нужную категорию. Но дело в том, что недостаточно только перевода земли – необходимо еще разрешение на строительство. Этот процесс может длиться 4-6 месяцев. Поэтому необходимо представлять механизм изменения разрешенного вида использования, чтобы понять, на какой стадии в данный момент находится оформление документов.
Прежде всего, застройщику необходимо получить согласования государственных и местных органов на изменение вида разрешенного использования и положительное заключение государственной экологической экспертизы. Затем нужно направить в районную администрацию заявление с просьбой об изменении вида разрешенного использования. Глава районной администрации назначает комиссию по проведению публичных слушаний о рациональности возведения дач на этом участке. В районной газете сообщается место и время проведения публичных слушаний. Собственники земельных участков, примыкающих к будущему коттеджному поселку, получают уведомление об этом по почте. После того, как публичные слушания проведены, комиссия составляет заключение об их итогах, публикуемое в районной прессе. В это же время председатель комиссии направляет главе администрации рекомендации об изменении вида разрешенного использования. На основе этих рекомендаций глава администрации района принимает решение, причем оно может и не совпадать с мнением участников публичных слушаний.
Но если это решение не понравится кому-либо из заинтересованных лиц, он вправе его обжаловать. Тогда оформление нового разрешенного вида использования может быть приостановлено на неопределенный срок, соответственно, застройщик не сможет получить разрешение на строительство. Процесс подготовки, проведения и оформления итогов публичных слушаний занимает, как правило, месяц-полтора. После получения рекомендаций глава районной администрации выпускает постановление об изменении вида разрешенного пользования, которое публикуется в местной прессе. Постановление главы администрации служит основанием для зачисления в Единый государственный реестр земель изменения вида разрешенного использования участка, получения нового кадастрового плана, в котором указан новый вид разрешенного использования. В Роснедвижимости этот документ оформляется в течение месяца, затем необходимо зарегистрировать эти изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где выдадут свидетельство с новым видом разрешенного использования, что займет еще месяц. Хотя последние две процедуры просто формальность. Если у застройщика есть постановление администрации района об изменении разрешенного вида использования, это уже хорошо.
Что же даст статус земли сельскохозяйственного назначения с разрешением использования ее под дачное строительство? В соответствии с законодательством, на таком участке можно строить жилой дом без права регистрации и проживания в нем или жилое строение с правом регистрации и проживания. Разумеется, большинству жителей коттеджных поселков регистрация не нужна, поскольку они уже зарегистрированы в городских квартирах. Но возможность регистрации на даче придает ее владельцам уверенность и увеличивает стоимость загородного жилья. И все же статуса дачи недостаточно для полноценной загородной жизни. Если земли коттеджного поселка будут входить в состав земель поселений с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, то это даст возможность подключить местные власти к решению вопросов, связанных со строительством объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, медицинских учреждений, систем коммуникаций, дорог. Если вы воспринимаете загородное жилье основным местом проживания, а городскую квартиру – вспомогательным, то следует приобретать участок именно под индивидуальное жилищное строительство, а по окончании строительства, зарегистрироваться в нем. Кроме того, у тех, кто зарегистрирован в коттеджном поселке, входящем в состав деревни, есть одно преимущество – жильцы поселка имеют право избрания местной сельской администрации. Как правило, в деревнях вокруг крупных городов официальное население состоит из нескольких человек, а остальные жители, кому дома достались в наследство от родителей, живут в городе. Соответственно у зарегистрированных в сельском округе жителей коттеджного поселка будет значительная доля голосов на местных выборах. Избрав местную власть, жители поселка могут рассчитывать на ее поддержку в решении важных бытовых проблем – ремонта дороги, прокладки оптоволоконного кабеля или газопровода по льготным тарифам или за счет средств, предусмотренных федеральными целевыми программами по развитию села.
Именно по этой причине серьезные застройщики стремятся перевести земли под строительство коттеджных поселков в разряд земель поселений с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное и малоэтажное строительство. Получение права использования земель сельскохозяйственного назначения под дачное строительство является для серьезных застройщиков лишь промежуточным этапом, который необходим для начала строительства. Принципиальной разницы между коттеджным поселком в черте поселений и дачным коттеджным поселком нет ни в плане архитектуры, ни в плане обеспечения инфраструктурой и коммуникациями. Поэтому покупатели жилья в подготовленных застройщиками поселках должны быть уверены, что строительство, начавшееся в дачном поселке, закончится тем, что их коттедж будет находиться в черте населенного пункта. Но так как оформление земли под индивидуальное жилищное строительство может затянуться на 9-12 месяцев, застройщики предпочитают начинать оформление земли под дачное строительство.
